Universidad Fermin Toro
Vice rectorado Academico
Facultad de Ciencias Juridicas y Políticas
Escuela de Derecho
El Arrendamiento en Venezuela
Definiciones del Contrato de Arrendamiento según Autores
Según López
(2005 p. 20), el arrendamiento, es un acto por el cual una persona llamada
arrendador se compromete a ceder el uso y goce temporal de una cosa, a otra
llamada arrendatario, obligándose esta a pagar como contraprestación una
cantidad de dinero.
A saber de
Bendayán (1980 p. 25) citando el Código Civil, establece el arrendamiento en
general sobre el alquiler, haciendo referencia sobre todos los códigos
anteriores, donde el legislador definía el arrendamiento general de la cosa. En
el primer Código Civil venezolano, hace referencia en el Titulo XI, Ley I en su
artículo 1° promulgado el 28 de octubre de 1862, que El arrendamiento es un
contrato en que las dos partes se obligan reciprocamente, la una a conceder el
goce de una cosa, o a ejecutar una obra, a prestar un servicio; y la otra a
pagar por este goce, obra o servicio, un precio determinado.
Así mismo, en el
artículo 1.366 del título XIII, sección | del Código Civil promulgado el 21 de
mayo 1867, hacía referencia a la separación del arrendamiento, donde puede
apreciarse la división en dos categorías sobre el mismo, en cuanto a la libre
voluntad de las partes para contratar; siendo esta para goce o el uso de una
cosa o con el fin de la prestación de un servicio a un precio determinado,
fijado entre las partes a través de un contrato.
De igual forma,
en los códigos sucesivos se aprecian pocos cambios realizados en la definición
del contrato para el arrendamiento, desde el promulgado el 20 de febrero de
1873, pasando por los diferentes cambios hechos el 10 de Diciembre de 1180, el
19 de Mayo de 1896, el del 9 de abril de 1904, el del 4 de Julio de 1916 y el
del 13 de Julio de 1922, hasta el actualmente vigente (1982), donde se observa
un considerable cambio, dentro de este cuerpo jurídico, el cual separa el
arrendamiento de cosas, de la presentación de servicios y del contrato, tal
como indica el Título VIII del libro tercero al arrendamiento en general, el
Capitulo I al arrendamiento de cosas y el Titulo IX a la presentación de
servicios, contrato de trabajo, contratos de obras.
En el artículo
1.579 define el arrendamiento de cosas como un contrato, al goce de una cosa
mueble o inmueble, por el precio establecido y por tiempo determinado y la otra
parte a percibir el pago acordado.
Así el indicado
Bendayán (1980 p. 27), citando a Colin y Capitant, en su obra Curso Elemental
de Derecho Civil, afirma que el contrato de arrendamiento, es consensual
sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o
aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y
recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que se sirven de causa los
unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede
llevarse a cabo, no debe el alquiler.
Atendiendo a
estas consideraciones, se establecen criterios para ampliar el ámbito de
aplicación en cuanto al arrendamiento de cosas muebles e inmuebles.
Obligaciones del Arrendador
Las obligaciones
del arrendador las encontramos en las disposiciones del Código Civil y la Ley
de Arrendamientos Inmobiliarios. Así tenemos que en el artículo 1.585 del
Código Civil se establece: “El arrendador está obligado por la naturaleza del
contrato y sin necesidad de convención especial:
1.- A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2.- A conservarla en estado de servir al fin para que se la
ha arrendado.
3.- A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa
arrendada, durante el tiempo del contrato.”
De conformidad con lo estipulado en el
transcrito artículo 1.585, el arrendador tiene tres obligaciones fundamentales
como lo son la entrega de la cosa, conservarla en buen estado y mantener al
arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. El artículo 1.586
eiusdem amplia la primera obligación al establecer que el arrendador no solo
debe entregar la cosa arrendada, sino que debe entregarla en buen estado, en
este sentido establece el artículo 12 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios:
Los propietarios y administradores de inm uebles destinados al arrendamiento,
están en la obligación de mantenerlos en buen estado de mantenimiento y
conservación. A estos efectos, deberán contratar con personas especializadas el
servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de
basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos y cumplir con lo establecido
en las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias
sanitarias del inmueble. Todo ello, sin perjuicio de las estipulaciones que al
respecto establezcan las partes. Los derechos y obligaciones derivadas del
incumplimiento de esta disposición se regirán por las disposiciones del Código
Civil y demás Leyes u Ordenanzas aplicables. El propietario no estará obligado
a efectuar reparaciones que se originen por daños maliciosos causados por los
arrendatarios. Adicionalmente a las obligaciones transcritas contempladas tanto
en el Código Civil como en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios tenemos que el
arrendador está obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los
vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso,
aunque no los conociere al tiempo del contrato; y responde
de la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendatario por los
vicios y defectos de la cosa, a menos que pruebe que los ignoraba. Código Civil
(82): Código Civil Venezolano. Artículo 1.585.
Según el
artículo 1.588 eiusdem, si durante el arrendamiento perece totalmente la cosa
arrendada, queda resuelto el contrato. Si se destruye sólo en parte, el
arrendatario puede, según las circunstancias, pedir la resolución del contrato
o la disminución del canon de arrendamiento proporcionalmente a la parte que
quedó servible de la cosa arrendada. En ninguno de estos casos se debe
indemnización, si la cosa ha perecido por caso fortuito, es decir que en cada
caso hay que evaluar si hubo o no la intención de ocasionar el daño al bien
arrendado, a tal efecto basta con aplicar la última parte del citado artículo
12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que el
propietario no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen por
daños maliciosos causados por los arrendatarios.
El arrendador
tampoco puede variar la forma de la cosa arrendada de conformidad a lo
estipulado en el artículo 1.589 del Código Civil . El artículo 1.590 eiusdem
establece: Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna
reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del
arrendamiento tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea
muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa. Si la
reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio del
arrendamiento, en proporción del tiempo y e la parte de la cosa de que el
arrendatario se ve privado. Si la obra es de tal naturaleza que impida el uso
que el arrendatario hace de la cosa, puede aquel según las circunstancias,
hacer resolver el contrato.
Hay que
distinguir aquí tres situaciones que las reparaciones duren veinte días caso en
el cual el arrendatario debe tolerarlas, que duren las reparaciones duren mas
de veinte días, caso en el cual el arrendatario puede pedir la disminución
proporcional del canon de arrendamiento de acuerdo a la parte de la cosa
arrendada que se vea privado de utilizar y un tercer supuesto que sería cuando
el arrendatario se vea privado del uso total del inmueble, caso en el cual
puede pedir la resolución del contrato.
Sin embargo
para que surta efecto esta disposición el arrendatario debe notificar al
arrendador de cualquier novedad dañosa o usurpación que pueda sufrir la cosa
arrendada de conformidad con lo contemplado en el artículo 1.596 eiusdem de lo
contrario será responsable de los daños y perjuicios que por su negligencia se
ocasionen al propietario.
Por último
tenemos la obligación del arrendador por las perturbaciones de terceros, hay
que distinguir aquí si las perturbaciones son mero hecho y si las
perturbaciones son de derecho, en el primer caso el arrendador no responde es
decir que cuando se trate de perturbaciones de mero hecho el arrendatario tiene
acción directa contra el tercero, mientras que en el segundo caso, cuando la
perturbación es de derecho a consecuencia de una acción relativa a la propiedad
tendrá el arrendador que ejercer la defensa, en este caso el arrendatario
tendrá derecho a una indemnización proporcional en el precio, siempre y cuando
haya denunciado la molestia y el impedimento al arrendador, según lo establece
el artículo 1.591 del Código Civil.
El artículo
1.159 de Código Civil, que establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre
las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas
autorizadas por la Ley” reconoce a la voluntad de los particulares la facultad
de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidad de las obligaciones que
se imponen. En otras palabras, las partes contratantes determinan libremente y
sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador
compara con la de la ley, los contratos que ellas celebran; y lo hacen según
sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código
Civil, ni en cuanto a que prevé con respecto a los contratos en general, ni en
cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En
materia contractual debe tenerse como un principio, que la mayor parte de las
disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes. Este poder
no es absoluto e incondicionado tiene sus límites en el artículo 6 del Código
Civil que establece: “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios
particulares las leyes en cuya observancia estén interesados el orden público o
las buenas costumbres”
Este orden público ha sufrido cambios a través
del tiempo, se ha pasado de un orden público negativo, como explica José
Melich-Orsini, en su libro Doctrina General del Contrato, contemplado en el
transcrito artículo 6 del Código Civil, a la idea de un nuevo orden público de
carácter intervencionista que, a la larga, ha tenido que subvertir la ideología
clásica sobre la libertad de contratación. Como explica este autor, el
intervencionismo del Estado que originalmente cuidaba que hubiese igualdad
jurídica entre los contratantes, fue gradualmente modificando sus fines
originales, mediante la figura de los mal llamados débiles jurídicos, como
trabajadores, inquilinos, entre otros, con lo que se han venido dictado
normativas excesivamente proteccionistas en estas materias, que crean un
desbalance en la relación contractual, todo esto deja reducido prácticamente a
nada la voluntad de los propietarios y/o arrendadores en la relación
arrendaticia. Así tenemos que a pesar de que en ésta materia la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios constituyó un avance importante y mantiene
equilibrado el orden jurídico en materia de contratos, los Decretos y Resoluciones
dictados y la inminente aprobación del Proyecto de la Ley para la
Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, desconocen todos estos
avances logrados y prácticamente quedan reducidos a cero los logros obtenidos
en lo que arrendamiento de viviendas se refiere.
Obligaciones del Arrendatario
Al igual que el
arrendador, el arrendatario también tiene obligaciones principales dentro de la
relación arrendaticia, como lo son:
1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de
familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención,
para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos
convenidos.
3. El arrendatario debe devolver la cosa tal y como la
recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador,
excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vejes o por fuerza mayor
( Artículo 1.594 del Código Civil ), en este caso es importante señalar que si
no se a hecho la descripción de la cosa arrendada se presume que el
arrendatario la ha recibido en buen estado y con las reparaciones menores por
lo cual se compromete a devolverla en esas mismas condiciones, esta presunción
está contemplada en el artículo 1.595 del Código Civil, y opera a favor del
arrendador, es una presunción iures tantum, porque admite prueba en contrario.
4. El arrendatario está obligado a poner en conocimiento
del propietario de cualquier usurpación o novedad dañosa que otra persona haya
hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada, así como también de
poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas
las reparaciones que debe hacer el arrendador, en ambos casos será responsable
de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren a propietario.
(Artículo 1.596 Código Civil)
5. El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida
que sufriere la cosa arrendada, a no ser que pruebe que fueron ocasionadas sin
su culpa. También responde de las pérdidas y deterioros causados por las
personas de su familia y por los subarrendatarios. (Artículo 1.597 Código Civil)
6. El arrendatario es responsable en caso de incendio a
menos que el arrendador sea indemnizado por el asegurador. El asegurador en
este caso tendrá recursos contra el arrendatario a menos que este demuestre que
el incendio no se causó por causa suya. El Proyecto de Ley contempla todo lo
relativo a la relación arrendaticia en su Título II, Capítulo I, denominado
Deberes y Derechos, así quedan establecido que los derechos que la Ley
establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables,
será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia,
disminución o menoscabo de esos derechos, así también se establece las
condiciones en que debe mantenerse el inmueble arrendado por parte de los
arrendadores, servicios, seguridad, sanidad, por cuenta de quien corre el gasto
de los servicios, en las casas alquiladas por piezas, habitaciones o pensiones,
estipula que el arrendador debe mantener al arrendatario en el uso y goce
pacífico del inmueble arrendado, que el arrendador tiene derecho a recibir el
pago oportuno, que el inmueble debe ser entregado al arrendador en buen estado,
entre otros.
Formas de extinción del contrato de arrendamiento.
Son causas de extinción del arrendamiento:
1. El mutuo
disenso
2. La
expiración del término fijado
3. La voluntad
unilateral de una de las partes en el caso de arrendamiento por tiempo
indeterminado
4. La pérdida
o destrucción de la cosa
5. La
resolución por incumplimiento
6. Excepcionalmente,
la enajenación de la cosa arrendada.
Expresamente
dispone la ley que el arrendamiento no cesa por muerte del arrendador o el
arrendatario; lo que es una simple regla supletoria destinada a impedir que se
alegue la cesación del contrato por muerte de una de las partes en caso que
pudiera pretenderse que existe algún elemento “intuitus personae” en el
contrato. Precisamente por ser una norma supletoria no se aplica cuando las
partes han dispuesto lo contrario. Así, por ejemplo, si se arrienda una
vivienda por la duración de la vida del arrendatario, la muerte de éste pone
fin al arrendamiento.
Mutuo disenso
Este modo de extinción no presenta ninguna
peculiaridad en materia de arrendamiento.
Expiración del término
fijado
Principio fundamental. Si el arrendamiento
se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de
desahucio (Código Civil artículo 1.599), la regla rige tanto si el término está
determinado por el contrato como si lo está por norma supletoria de la ley, lo
que ocurre cuando se trata de arrendamiento de predios rústicos (Código Civil
artículo 1.626); pero puede ser descartada por pacto en contrario
(especialmente por el pacto que prevé la necesidad de una notificación).
Los contratos en que se prevé su
renovación por períodos determinados siempre que una de las partes no notifique
a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son
arrendamientos por tiempo determinado en que se confiere a ambas partes o a una
de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad
unilateral.
Tácita reconducción
En relación con la expiración del
arrendamiento por vencimiento del término es necesario considerar la
institución de la tácita reconducción, mediante la cual si a la expiración del
término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa
arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto como si se tratara
de un contrato en el cual las partes no hubieran determinado su duración.
Supuestos de la tácita
reconducción son:
a. Que el contrato de
arrendamiento sea por tiempo determinado (por las partes o por la ley).
b. Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada y que el
arrendador lo haya dejado en esa posesión.
Así impide la tácita reconducción el hecho
de que el arrendatario haya desalojado el inmueble y cualquier circunstancia
incompatible con la idea de que el arrendador haya dejado en posesión al
arrendatario, o sea, cualquier acto del cual resulte la voluntad del arrendador
de terminar el contrato el día prefijado, sin necesidad de que dicho acto
constituya un desahucio no impide la tácita reconducción si conforme a las
circunstancias debiera estimarse que el arrendador ha consentido en la
continuación del disfrute del arrendatario; pero tal opinión parece
incompatible con el Código Civil, específicamente en el artículo 1.601.
No excluye la tácita reconducción el solo
hecho de que en el contrato original se hubiera expresado que no habría tácita
reconducción; pero no opera la tácita reconducción si el contrato original a
término fijo tenía prevista la prórroga, caso en el cual habrá de atenderse a
la estipulación correspondiente.
Efecto de la tácita reconducción es la
presunción de que se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre las
mismas partes respecto de la misma cosa y por el mismo precio, pero sin tiempo
determinado por las partes. Si bien la ley habla de que el contrato original se
ha renovado es porque el nuevo contrato es todo idéntico al anterior salvo por
lo que respecta a su duración; pero realmente se trata de un nuevo contrato,
razón por la cual:
a. La obligación del
fiador u otro garante del arrendamiento original no se extiende a las
obligaciones resultantes de la prolongación del plazo (Código Civil artículo
1.602), salvo pacto en contrario de la fianza u otro contrato de garantía (que
suele constituir cláusula de estilo).
b. Se requiere la
capacidad o poder necesario para arrendar en el momento en que opera la tácita
reconducción.
Voluntad unilateral
La voluntad unilateral es causa de
extinción del contrato cuando así resulta de una cláusula contractual y cuando
el arrendamiento no es por tiempo determinado (ni por las partes ni por la
ley). Si se trata de arrendamiento de casas, como se desprende del Código
Civil, la norma concede al inquilino plazos para la desocupación.
Pérdida o destrucción
de la cosa
La pérdida o destrucción total de la cosa
es causa de extinción del contrato (Código Civil artículo 1.588). Se considera
total la pérdida o destrucción cuando impide absoluta e invenciblemente el uso
de la cosa conforme a su destino, aun cuando parte de la cosa subsista
materialmente e incluso si sólo es una pérdida jurídica; pero no basta una
posibilidad que sólo afecte al arrendatario (por ejemplo: la prohibición médica
de residir en el lugar donde se encuentra la cosa arrendada).
La pérdida o destrucción parcial de la
cosa, sea material o jurídica puede extinguir el contrato de acuerdo con las
circunstancias, según lo establecido en el Código Civil en su artículo 1.588.
En cambio, la pérdida de los frutos de la
cosa no extingue el contrato sino que sólo puede producir reducción del canon
cuando se trata de arrendamientos rústicos dentro de ciertos límites
establecidos en los artículos 1.624 y 1.625 del Código Civil o cuando lo hayan
pactado las partes.
Resolución por
incumplimiento culpable
La resolución por incumplimiento, sea
legal o convencional responde al Derecho común, salvo en lo que respecta a los
efectos de la misma en el tiempo, ya que el disfrute del arrendatario, cuando
ha existido, es un hecho que no puede borrarse.
Así el arrendador puede exigir el pago de
los alquileres vencidos con anterioridad a la resolución y no está obligado a
repetir los cánones percibidos sino cuando y en la medida en que se trate de
cánones que correspondan a períodos de disfrute posteriores. Incluso cuando de
hecho el disfrute se prolonga después de la resolución, el arrendador podrá
exigir indemnización.
La resolución puede acompañar condena de
pago de daños y perjuicios. Entre esos daños y perjuicios se cuenta la
indemnización establecida en el artículo 1.616 del Código Civil, citado
expresamente para el arrendamiento de casas, pero que la doctrina se extiende a
todo arrendamiento.
Enajenación de la cosa
arrendada
En el Derecho romano la regla era que el
arrendamiento no era oponible al adquiriente de la cosa arrendada en virtud del
principio de la relatividad de los contratos. En consecuencia, si el
adquiriente se oponía a que el arrendatario prosiguiera su disfrute, el
arrendamiento se extinguía sin más y caso contrario se entendía celebrado un
nuevo contrato con el adquiriente.
Sin embargo, en virtud de pacto expreso
del contrato de enajenación se le daba oponibilidad al arrendamiento. En
determinado estadio evolutivo, el pacto llegó a sobreentenderse. Esta situación
pasó idéntica al antiguo Derecho Francés. En el Derecho Intermedio, el pacto se
sobreentendía en los arrendamientos de predios rústicos por seis años o más. El
Código Napoleónico extendió a todos los arrendamientos que constaran de
documento con fecha cierta, la presunción de que el nuevo adquiriente se había
comprometido a respetarlos.
En el Código Civil, artículos 1.604 y
1.605, la presunción se establece así:
A) Se presume que el
nuevo adquiriente respetará el arrendamiento por todo el tiempo convenido si
concurren dos hechos:
a. Que el contrato conste de instrumento público o de documento privado con
fecha cierta.
b. Que el contrato original fuera por tiempo determinado.
En todo caso, será necesario que el
contrato haya sido notariado si el arrendamiento del inmueble excede de seis
(6) años (Código Civil artículo 1.604, aparte único y artículos 1.920, ordinal
5° y 1.924).
Se presume que el nuevo adquiriente
respetará el arrendamiento por todo el tiempo por el cual se reputan celebrados
los contratos por tiempo indeterminado, cuando no se reúnen las condiciones
antes indicadas, siempre que el arrendatario tenga el goce de la cosa con
anterioridad a la enajenación (limitación que tiende a impedir que se presente
fraudulentamente como arrendatario anterior a la enajenación uno que en
realidad es posterior a ella).
Aun cuando el Código Civil en sus
artículos 1.605 y 1.606, aparte único, sólo mencionan al comprador, las
presunciones dichas, operan frente a todo adquiriente a título particular, sea
de la propiedad o de un derecho real de goce en cosa ajena (por ejemplo: del
derecho de enfiteusis, de usufructo, etc.) tal como lo establecen los artículos
1.604, encabezado; 1.606 y 1.607 del Código Civil.
Por lo demás, que el comprador con pacto
de rescate se encuentra en una situación especial: no puede despedir al
arrendatario hasta que, por expiración del plazo fijado por el rescate o por
cualquier otra causa, se haga irrevocablemente propietario del inmueble (Código
Civil artículo 1.610).
Las presunciones de que se trata pueden
ser desvirtuadas si se prueba la existencia de pacto contrario. En
consecuencia, si en el contrato se hubiese estipulado que en el caso de
enajenación pueda el nuevo adquiriente despedir al arrendatario antes de
cumplirse el término del arrendamiento, no se deberá ninguna indemnización, a
no ser que se hubiese pactado lo contrario, y en caso de habérsela estipulado,
el arrendatario no estará obligado a entregar la cosa sin que se le satisfagan
por el arrendador, o por el nuevo dueño, los daños y perjuicios (Código Civil
artículo 1.606).
En todo caso, si el nuevo dueño quiere
usar de la facultad reservada en el contrato, debe avisarlo al arrendatario con
la anticipación que para el desahucio se determinará según la naturaleza de la
finca (Código Civil artículo 1.607).
El arrendatario despedido por el nuevo
adquiriente en caso de falta de instrumento público o privado de fecha cierta
puede reclamar del arrendador la indemnización de daños y perjuicios (Código
Civil artículo 1.608). Como esta norma no es sino la consagración de la
responsabilidad que de acuerdo con el Derecho común corresponde al arrendador,
se considera que también es aplicable al caso de que el arrendador sea
despedido por no haber entrado sin su culpa en el goce de la cosa arrendada
antes de la enajenación de la misma.
Causas de Extinción de la Relación Arrendaticia
La relación arrendaticia cesa por las mismas causas que el
contrato de arrendamiento, pues al extinguirse el contrato desaparece el
vínculo jurídico que une a las partes, pero además puede cesar por otras causas
que afecten el mantenimiento de la relación, como las siguientes:
1. Por
vencimiento del plazo contractual o de la prórroga legal:
Cuando el contrato de arrendamiento ha sido celebrado por
un tiempo determinado y llega el vencimiento del mismo, o de la prórroga que
hubiere sido concedida conforme a la ley, se extingue la relación arrendaticia.
2. Por
destrucción total o pérdida del inmueble arrendado:
Si el inmueble arrendado se destruye total o parcialmente,
de modo que no pueda ser utilizado conforme a su destino, la relación
arrendaticia se extingue, sin que sea necesario pronunciamiento judicial.
3. Por mutuo
acuerdo:
Las partes pueden de común acuerdo poner fin a la relación
arrendaticia en cualquier momento, sin más requisitos que el consentimiento
mutuo.
4. Por
resolución judicial del contrato:
Cuando una de las partes incumple sus obligaciones, la otra
puede demandar judicialmente la resolución del contrato y con ello la extinción
de la relación arrendaticia.
5. Por
renuncia o voluntad unilateral del arrendatario:
En los arrendamientos por tiempo indeterminado, el
arrendatario puede dar por terminada la relación notificando al arrendador con
la antelación prevista en la ley.
6. Por
fallecimiento del arrendatario cuando el contrato sea personalísimo:
Si el arrendamiento se celebró en atención a las
condiciones personales del arrendatario (intuitu personae), la muerte de éste
pone fin a la relación arrendaticia.
7. Por la
enajenación del inmueble:
La venta o transmisión del inmueble arrendado puede dar
lugar a la extinción de la relación arrendaticia cuando el adquiriente no esté
obligado a respetar el contrato, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.604
y siguientes del Código Civil.
8. Por
desalojo judicial:
Cuando el arrendatario es demandado por desalojo y la
sentencia le es desfavorable, la ejecución del fallo pone término definitivo a
la relación arrendaticia.
Diferencia entre Extinción y Terminación de la Relación Arrendaticia
Son causas de extinción del arrendamiento:
- El mutuo disenso.
- La expiración del término fijado.
- La voluntad unilateral de una de las partes en el
caso de arrendamiento por tiempo indeterminado.
- La pérdida o destrucción de la cosa.
- La resolución por incumplimiento.
- Excepcionalmente, la enajenación de la cosa
arrendada.
Expresamente dispone la
ley que el arrendamiento no cesa por muerte del arrendador o el arrendatario;
lo que es una simple regla supletoria destinada a impedir que se alegue la
cesación del contrato por muerte de una de las partes en caso que pudiera
pretenderse que existe algún elemento intuitus personae en el contrato.”
“En cuanto a lo
relacionado con el vencimiento del término; por lo general las partes estipulan
la duración del contrato bien sea en virtud de la ley o por convenio entre
ellas; el contrato termina de pleno derecho el día fijado o vencida la prórroga
legal, si operare, sin necesidad que ninguna de las partes dé aviso a la otra;
ello con sustento al artículo 1.599 del Código Civil y el artículo 39 del
Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”
“El contrato puede terminarse a través de cualesquiera de uno de los medios dentro de una pluralidad conocida... mediante algunos de los mismos, también pueda ponérsele término unos mediante la vía judicial (resolución del contrato, desalojo) y otros extrajudiciales por el acuerdo entre partes (disolución, mutuo disenso o distractos) o por el solo vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato…”
Referencias Bibliográficas
- Material suministrado en la Plataforma SAIA. Universidad Fermin Toro
- CALVO BACCA, Emilio: Código Civil Venezolano, Caracas-Venezuela, Ediciones Libra, Octava Edición, 2002, 1235 págs.
- Ley para la
regularización y control de los arrendamientos de vivienda
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